از دیدگاه وکیل خلع ید، خلع ید به معنای پایان دادن سلطه کسی از چیزی است. به زبان ساده خلع ید یعنی چیزی را از دست کسی درآوردن و به سلطه بی‌پایان دادن است. اما در زبان حقوقی به دعوای گفته می شود که مالک زمین، آپارتمان، مغازه یا هر مال غیر منقولی علیه متصرف غیر قانونی مطرح می‌کند تا مال غیر منقول خود را از تصرف وی خارج سازد.
شرایط لازم جهت طرح دعوای خلع ید
جهت طرح این دعوا شرایط زیر اساسی است:
مالک بودن
فقط مالک ملک میتواند دعوای خلع ید را از دادگاه بخواهد. مالک نیز کسی است که سند مالکیت به نام وی بوده و یا به موجب حکم قطعی دادگاه مالک شناخته شده است. بنابراین چنانچه مدارک جهت مالکیت ندارید، ابتدا باید دعوای اثبات مالکیت مطرح نمایید پس از اینکه مالکیت شما به طور رسمی پذیرفته شد، میتوانید این دعوا را مطرح نمایید.
امکان طرح دعوا در اموال غیر منقول
این دعوا فقط در اموال غیر منقول یعنی زمین، آپارتمان ویا مغازه امکان پذیر است و در اموال منقول مثل خودرو، دستگاه مصداق پیدا نمیکند. بنابراین چنانچه قصد پس گرفتن اموال منقول خود را دارید، باید دعوای دیگری به عنوان استرداد مال مطرح نمایید.
تصرف غیرقانونی و غیرمجاز در ملک
تصرف باید بدون قرارداد و به صورت غیرقانونی باشد. بنابراین چنانچه مالک، ملک خود را به مستاجر اجاره داده باشد نمی‌تواند دعوای خلع ید علیه مستاجر اقامه کند. باید دعوا دیگری به نام تخلیه علیه وی مطرح نماید چرا که مستاجر به صورت غاصبانه و غیر قانونی ملک را تصرف نکرده است هر چند قراردادی که با مالک داشته، به پایان رسیده است اما منشأ ابتدایی تصرفات غیرقانونی و غصبی نمیباشد. بنابراین امکان طرح این دعوا علیه مستاجر وجود ندارد.
دعوای خلع ید در صلاحیت کدام دادگاه است؟
در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک مورد دعوا است. مالک باید به دادگاه واقع در محل ملک مراجعه نموده و دعوای خود را اقامه نماید. مالک در این زمینه میتواند با اعطای وکالت به وکیل خلع ید کلیه مراحل کار را به وکیل دادگستری بسپارد.
دعوای خلع ید چقدر زمان میبرد؟
طول زمان دعوا بسته به دادگاهی که دعوا به آن ارجاع میشود متفاوت می باشد. برخی از دادگاه ها وقت رسیدگی نزدیکتری به دعاوی اختصاص می‌دهند و برخی تشکیل جلسه رسیدگی در آنها زمان بیشتری میبرد. بنابراین بسته به پیچیدگی پرونده و مرجع صالح، مدت زمان به نتیجه رسیدن این دعوا متفاوت است. اما به طور میانگین به نتیجه رسیدن این دعوا نزدیک به یک سال زمان میبرد.
خلع ید ملک مشاعی
زمانی که ملکی چند مالک دارد تصرف در آن ملک بدون رضایت و اذن همه شرکا امکان پذیر نمی باشد، زیرا قانونگذار صراحتا تصرف در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا قرار داده است. مالکین ملک مشاع در جزء جزء ملک مشاع با یکدیگر شریک می باشند و امکان جدا کردن سهم هر یک از شرکا در ملک وجود ندارد. بنابراین اگر یکی از شرکا ملک را تصرف کند هریک از شریکان میتوانند علیه وی خلع ید را از دادگاه تقاضا نمایند.
چنانچه سه نفر باهم اقدام به خرید ملک یا زمینی نمایند و یکی از آنها ملک یا زمین را تصرف کند و از آن استفاده نماید دو شریک دیگر میتواند رفع تصرفات وی را از ملک مشاع درخواست نمایند. به طور مثال به دو نمونه از خلع ید ملک مشاعی می پردازیم:
خلع ید از مشاعات ساختمان
مشاعات ساختمان در مالکیت کلیه مالکین ساختمان می باشد و به طور مثال چنانچه یکی از مالکین مشاعی حیاط یا پشت بام را بدون رضایت سایر مالکین به تصرف خود در آورد سایر مالکین میتواند علیه وی خلع ید از ملک مشاع را مطرح نموده و به تصرفات غیر مجاز او پایان دهند و یا به طور مثال چنانچه در پارکینگ مشاعی به جای یک اتومبیل دو وسیله نقلیه به طور مثال اتومبیل و موتور قرار دهد و یا دو اتومبیل قرار دهند سایر مالکین می توانند علیه وی طرح دعوای کرده و رفع تصرفات وی را بخواهند.
دعوای خلع ید از ملک مشاع می تواند توسط یکی از مالکین علیه متصرف غیر مجاز مطرح گردد و نیازی نیست که همه مالکین اقدام به طرح دعوا نمایند.
خلع ید ملک ورثه ای
به دعوای که یکی از وراث علیه ورثه متصرف مطرح میکنند دعوای خلع ید ملک ورثه ای می گویند
از آنجا که ملک ورثه ای یکی از نمونه های بارز ملک مشاع می باشد بنابراین هیچ یک از وراث نمی تواند بدون رضایت سایر ورثه در آن تصرف کند و چنانچه در ملک تصرف کند بقیه وراث میتوانند علیه وی اقدام به طرح دعوی خلع ید نماید و حکم بر رفع تصرفات وی را از دادگاه بگیرند و علاوه بر آن میتوانند اجرت المثل ایامی که در تصرف وی بوده است را نیز از وی مطالبه کنند.
خلع ید علیه مستاجر
سوالی که در خصوص پرسیده میشود این است که آیا میتوان علیه مستاجر ملک نیز این دعوا را مطرح نمود؟
همانطور که در بالا اشاره شد جواب منفی است علیه مستاجر نمی توان این دعوا را مطرح نمود. زیرا منشا تصرفات وی قانونی است و تصرفات وی غاصبانه نیست تا بتوان علیه وی دعوی خلع ید مطرح کرد. یکی از شرایط طرح دعوا غیر قانونی بودن تصرفات خوانده است.
تفاوت تخلیه و خلع ید
طبق نظر وکیل خلع ید تیم حقوقی دادهومان، دعوای تخلیه از ناحیه مالک، علیه مستاجر ملک مطرح میشود ثانیا ولی دعوای خلع ید از ناحیه مالک علیه هر شخصی که به طور غیر قانونی و بدون اذن و رضایت مالک، ملک را تصرف کرده باشد مطرح میگردد.
در دعوای تخلیه نیازی به غیر قانونی بودن تصرفات متصرف نیست در صورتی که در دعوای خلع ید منشاء تصرفات متصرف باید غاصبانه و بدون اذن مالک باشد.
یکی دیگر از تفاوتها غیرمالی بودن دعوای تخلیه می باشد در صورتی که دعوای خلع ید مالی می باشد و هزینه دادرسی بیشتری به آن تعلق میگیرد. بنابراین طرح دعوای تخلیه با هزینه کمتری امکان پذیر است.
خلع ید سرقفلی
طرح دعوای خلع ید برای سرقفلی امکان پذیر نمی باشد زیرا همانطور که ذکر شد سرقفلی از رابطه استیجاری بین مالک و مستاجر بوجود می آید و فرع بر اجاره است، در رابطه استیجاری نیز طرح این دعوا امکان پذیر نیست . برای رابطه استیجاری باید دعوای تخلیه مطرح شود.
تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی
تفاوت این دو در نیاز به اثبات مالکیت مالک در دعوای خلع ید می باشد. مالک باید مالکیت خود را نسبت به ملک به اثبات برساند و سپس تقاضای خلع ید بنماید اما در دعوای تصرف عدوانی متصرف باید سبق تصرفات خود را به اثبات برساند و نیازی نیست که مالک ملک باشد و نیازی به اثبات مالکیت ندارد و فقط اثبات اینکه قبلا در ملک متصرف بوده است کفایت می‌کند.
مطابق قانون دعوای تصرف عدوانی به دلیل فوری بودن آن نیازی به رعایت تشریفات رسیدگی ندارد اما در دعوای خلع ید مانند سایر دعاوی تشریفات رسیدگی باید رعایت شود.
دعوای تصرف عدوانی بلافاصله پس از صدور رای قابل اجرا دارد و تجدید نظرخواهی از رای اجرای آنرا معوق نمیکند. اما در دعوای خلع ید اجرای آن پس از قطعی شدن رای امکان پذیر است.
مطابق ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی هر کسی که ملکی را در تصرف دارد اعم از مباشر، خادم یا مستاجر میتواند دعوای تصرف عدوانی را علیه متصرف عدوانی مطرح کند اما دعوای خلع ید را فقط مالک می تواند علیه متصرف مطرح نمایند.
دعوای تصرف عدوانی از دعاوی غیر مالی محسوب می شود در حالی که دعوای خلع ید از دعاوی مالی است.
تصرف عدوانی هم به صورت کیفری و هم به‌صورت حقوقی قابل طرح است در صورتی که دعوای خلع ید یک دعوای حقوقی است و نمی‌توان بصورت شکایت کیفری مطرح کرد.
خلع ید از ملک قولنامه ای
سوال متداولی که از وکیل خلع ید پرسیده میشود این است که آیا خلع ید از ملک قولنامه ای را میتوان تقاضا کرد؟
به عبارتی آیا شخصی که ملکی را با مبایعه نامه خریداری نموده است میتواند تقاضای خلع ید از متصرفان را مطرح نماید. همانطور که پیشتر گفته شد مالکیت مالک باید به موجب سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه به اثبات رسیده باشد تا بتواند این دعوا را علیه متصرف مطرح کند پس ملکی که با مبایعه نامه خریداری شده ابتدا باید الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک آن مطرح نماید و سپس زمانی که مالکیت رسمی به شخصی که با مبایعه نامه ملک را خریداری نموده منتقل شد می تواند این دعوا را به طرفیت متصرف مطرح نماید.
اجرای حکم خلع ید
پس از صدور حکم توسط دادگاه و قطعیت آن، جهت اجرای حکم باید به اجرای احکام شعبه مراجعه نمود. اجرای احکام مهلتی را به متصرف غیرقانونی می دهد چنانچه در مهلت قانونی از رفع تصرف و تحویل ملک یا زمین به مالک آن خودداری کند، تاریخی را جهت رفع تصرفات وی تعیین می‌کند.
اما سوالی که در این زمینه پیش می‌آید این است که اگر متصرف غاصب که دعوا به طرفیت وی مطرح شده است، ملک را به متصرف دیگری تحویل دهد، آیا با این کار جلوی اجرای حکم گرفته میشود یا خیر؟ به عبارت دیگر حکم علیه متصرف غاصب صادر شده است و متصرف ملک را به تصرف دیگری داده است آیا حکم قابلیت اجرای خود را از دست می دهد یا هنوز میتوان آن را اجرا کرد ؟
ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی مقرر میدارد چنانچه محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد این امر مانع اقدامات اجرایی نمی گردد و می توان مالک ملک خود را از متصرف جدید دریافت نماید و تنها درصورتی عملیات اجرایی متوقف خواهد شد که شخص ثالث بتواند مدارکی را جهت اثبات مالکیت خود ارائه دهد و دعوایی در این خصوص در دادگاه مطرح کرده باشد.
مدت زمان اجرای حکم خلع ید
پس از صدور اجراییه علیه محکوم علیه، وی ۱۰ روز فرصت دارد که ملک را به مالک تحویل دهد. در صورتی که در این ده روز ملک را تحویل ننمایند مالک میتواند تقاضای تشکیل پرونده اجرایی نماید و به همراه مامورین انتظامی و دستور دادگاه ملک را از متصرف پس بگیرد.
خلع ید و اجرت المثل
مالک می تواند به ازای روزهایی که متصرف، ملک وی را غصب نموده و بدون اذن و اجازه وی ملک در تصرف وی بوده است تقاضای اجرت المثل ایام تصرف نماید. اجرت المثل توسط کارشناس تعیین میشود و مورد حکم دادگاه قرار میگیرد. چنانچه برای طرح دعوا از وکیل خلع ید متخصص در این موضوع، کمک گرفته اید میتوانید تقاضا نمایید که اجرت المثل ایام تصرف خوانده را نیز ضمن دادخواست خلع ید مطالبه نماید.
خلع ید مشاعی و دستور فروش
سوالی در اینجا مطرح میشود این است که آیا ملکی که دستور فروش آن صادر شده است میتوان دعوای خلع ید مشاعی نیز در مورد آن مطرح کرد؟ در پاسخ باید گفت که دعوای خلع ید مشاعی و دستور فروش مال مشاع دعوای مجزا و جداگانه است و هیچ کدام مانع طرح دیگری نمی باشد. به عبارتی در مورد یک ملک هم میتوان تقاضای دستور فروش و هم خلع ید را مطرح نمود.
گروه حقوقی دادهومان با همکاری کادری حرفه ای و مجرب از بهترین وکلای تهران در زمینه دعاوی ملکی، نیاز هموطنان عزیز در امور حقوقی ملکی را فراهم مینماید. شما میتوانید با تماس با تیم حقوقی دادهومان از مشاوره حقوقی با وکیل خلع ید برخوردار شوید.
