طبق مصاحبه با وکیل افراز و تقسیم گاهی چند نفر مالک یک ملک مشترک هستند که به طور مثال به آنها به ارث رسیده است و می خواهند به هر دلیل سهم خود را از یکدیگر جدا نمایند. زیرا با توجه به ماهیت ملک مشاع که هیچ یک از شرکا حق دخالت و استفاده از ملک مشاع را بدون رضایت دیگری ندارند استفاده از ملک مشاع را با مشکلاتی روبرو میکند. بهمین جهت مالکین آن به تقسیم روی می آورند. در اینجا به بررسی انواع تقسیم ملک مشاع میپردازیم.
تقسیم ملک مشاع به دو صورت افراز یا تفکیک ملک مشاع صورت میپذیرد
افراز ملک مشاع
افراز به معنای تقسیم و جداسازی ملک مشترک بین دو یا چند نفر شریک میباشد به گونه ای که سهم هر یک از شرکا جدا از یکدیگر می شود و هر کدام میتوانند در سهم خود هر دخل و تصرفی را بنماید.
تفاوت تفکیک با افراز
تفکیک نیز به معنی تقسیم ملک میباشد با این تفاوت که در افراز یک مال باید بین دو یا چند نفر حتما مشترک باشد در صورتی که در تفکیک ملک میتواند فقط متعلق به یک مالک باشد و مالک تصمیم به تفکیک آن به قطعات کوچکتر بگیرد. برای مثال مالکی که دارای زمینی به متراژ ۴۰۰۰ متر است چنانچه بخواهد میتواند ملک خود را به قطعات ۱۰۰۰ متری تفکیک نماید. بنابراین تفکیک هم در مورد مال مشاع و هم در مورد مال غیر مشاع انجام میگیرد
از دیگر تفاوت های تفکیک وافراز باقی ماندن مالکیت مشاع در تفکیک است. به صورتی که در صورت تفکیک یک ملک مشاع به قطعات کوچکتر همچنان مالکیت شرکا در هر قطعه باقی میماند. در صورتی که در افراز شراکت شرکا در ملک پایان میپذیرد و هریک از شرکا بعد از افراز ، مالک قطعه خود میباشد.
افراز و تقسیم ملک مشاع
از دیدگاه وکیل افراز و تقسیم اگر یکی از مالکین ملک مشاع بخواهد سهم خود را از سهم بقیه مالکین جدا نماید در صورتی که یک یا چند نفر دیگر از شرکا مخالف این تقسیم هستند میتوانند از دادگاه تقاضای تقسیم ملک مشاع را بنمایند و در صورتی که دادگاه تقسیم را ممکن بداند به صورتی که ضرری به بقیه مالکین وارد نشود حکم به تقسیم ملک را صادر نماید
افراز ملک مشاع از دو مرجع اداره ثبت و دادگاه امکان پذیر است
افراز ملک از طریق دادگاه
در صورتی که عملیات ثبتی ملک به اتمام نرسیده باشد و سند مالکیت ملک صادر نشده باشد نمیتوان از طریق اداره ثبت تقاضای افراز نمود. در این موارد که عملیات ثبتی ملک انجام نشده افراز از طریق تقدیم دادخواست به دادگاه امکان پذیر است.
همچنین چنانچه بین شرکا غایب یا محجوری وجود داشته باشد یا یکی از مالکین مجهول المکان باشد و از وی نشانی در دست نباشد عملیات افراز فقط از طریق دادگاه امکان پذیر است.
یکی از شرکا میتواند با ارائه دادخواست به طرفیت کلیه مالکین از دادگاه تقاضای افراز ملک را بخواهد.
افراز ملک از طریق اداره ثبت
افراز ملک از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک نیز امکان پذیر است و متقاضی باید درخواست خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک بدهد و در درخواست خود مشخصات کامل خود و سایر شرکا و آدرس ملک را نیز به طور دقیق ذکر کند.
پس از آن اداره ثبت در خواست را توسط نماینده خود بررسی نموده، چنانچه درخواست متقاضی مشکل قانونی نداشته باشد، وقتی جهت معاینه ملک مورد تقاضای افراز تعیین میشود و به کلیه شرکا نیز این وقت ابلاغ میشود. سپس نماینده اداره ثبت با بررسی ملک و مشخصات ثبتی و حدود و مختصات آن صورتمجلس تنظیم میکند. در صورتمجلس سهم هر یک از شرکا مشخص میشود و به امضاء شرکا و نقشه بردار میرسد. مسئول اداره ثبت پس از بررسی آن، اقدام به صدور رای در خصوص افراز مینماید که این رای ظرف ده روز در دادگاه قابل اعتراض میباشد.
