از دیدگاه وکیل الزام به تنظیم سند رسمی، در معاملات املاک به دلیل اینکه مقدمات معامله هنوز به طور کامل فراهم نیست، ابتدا فروشنده و خریدار قراردادی تحت عنوان مبایعه نامه تنظیم می کنند. در مبایعه نامه تعهداتی را برای طرفین پیش بینی میکنند یکی از آن تعهدات، تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک به نام خریدار است. چنانچه فروشنده به این تعهدات خود عمل نکند خریدار میتواند الزام به تنظیم سند رسمی ملک را از دادگاه بخواهد. در این مقاله در مورد چگونگی طرح دعوا و مدارک لازم جهت ارائه به دادگاه و نکاتی در مورد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی میپردازیم.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
در خرید و فروش ملک ابتدا مبایعه نامه ای بین طرفین نوشته میشود. در مبایعه نامه فروشنده متعهد میشود در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی حضور یابد. متعاقب تنظیم سند رسمی، نام خریدار به عنوان مالک در دفتر املاک اداره ثبت، درج میشود. به دعوای که در این خصوص مطرح میشود دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می گویند.
شرایط دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
معاملات املاک همانطور که گفته شد در عرف توسط قراردی به نام مبایعه نامه تنظیم میشود، بنابراین جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک قرارداد صحیح که در آن فروشنده متعهد به تنظیم سند رسمی در تاریخ مشخصی شده است، باید ارائه گردد.
برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیاز است دعوا به طرفیت کسی که مالکیت وی در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده است و سند رسمی مالکیت به نام وی می باشد مطرح شود. در الزام به تنظیم سند رسمی چنانچه سند رسمی به نام شخص دیگری باشد باید فروشنده و شخصی که سند رسمی به نام وی هست را طرف دعوا قرار داد. ماهیت دعوای تنظیم سند رسمی این است که شما مالک را ملزم به انتقال به موجب سند رسمی کنید، لذا چنانچه ملک به نام فروشنده نباشد طرح این دعوا علیه فروشنده بیهوده است. دادگاه نمی‌تواند شخصی که مالکیت ندارد را ملزم به انتقال به موجب سند رسمی کند.
احراز شرایط و طرح صحیح این دعوا از اهمیت زیادی برخوردار است. توصیه ما این است قبل از هر گونه اقدام حقوقی در این زمینه با وکیل الزام به تنظیم سند رسمی مشورت نمایید.
ملاک مالکیت از دیدگاه وکیل الزام به تنظیم سند رسمی
قانونگذار در معاملات املاک، دفتر املاک اداره ثبت را ملاک مالک شناختن اشخاص دانسته است. دولت و محاکم تنها کسی را مالک میداند که در دفتر املاک، ملک به نام وی ثبت شده باشد. این موضوع در مواد ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت مقرر گردیده است.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توسط خریدار
جهت طرح دعوای الزام به تنطیم سند رسمی، دادخواستی با این عنوان به طرفیت فروشنده به دادگاه صالح حقوقی تقدیم میشود. دادگاه پس از انجام استعلامات ثبتی جهت احراز مالکیت خوانده بر ملک، زمانی را جهت بررسی موضوع اختصاص میدهد. پس از بررسی کلیه دلائل از جمله قرارداد فروش و تعهد انتقال وی در مبایعه نامه، رای به نفع خریدار جهت الزام به تنظیم سند رسمی صادر میکند.
دستور موقت در الزام به تنظیم سند رسمی
طبق نظر وکیل الزام به تنظیم سند رسمی از آنجا که ملک حتما باید به نام خوانده باشد تا بتوان رای به نفع خواهان صادر شود و از آنجا که دعوی الزام به تنظیم سند رسمی حداقل ۶ ماه به طول می انجامد خواهان هنگام طرح دادخواست باید تقاضای دستور موقت جهت جلوگیری از نقل و انتقال ملک را به همراه خواسته اصلی مطرح کند تا فروشنده نتواند در این فرصت ملک را به دیگری منتقل کند.
دادگاه صالح در الزام به تنظیم سند رسمی
موضوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک می باشد و چون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ناظر به ملک است دادگاه صلاحیتدار در خصوص این دعوا دادگاه حقوقی محل وقوع ملک می باشد.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چقدر طول میکشد
طبق نظر وکیل الزام به تنظیم سند رسمی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دو مرحله دادگاه بدوی حقوقی و تجدیدنظر رسیدگی میشود تا حکم دادگاه قطعی شود. طول زمان رسیدگی بستگی به نوبت دادگاهها و شلوغی و خلوتی شعبه رسیدگی کننده به دعوا دارد. اما به طور متوسط برای دو مرحله حداقل ۷ یا ۸ ماه به طول می انجامد.
رای الزام به تنظیم سند رسمی
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه رای به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر میکند. ممکن است فروشنده از رای دادگاه تمکین نکند. در اینصورت نماینده دادگاه از طرف فروشنده، سند رسمی انتقال را به نام خریدار امضاء مینماید.
اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی
پس از صدور رای از دادگاه و قطعیت آن، میتوان علیه فروشنده تقاضای صدور اجراییه کرد. در اجراییه به فروشنده ۱۰ روز فرصت داده میشود تا جهت تنظیم سند رسمی به نام خریدار اقدام کند. چنانچه فروشنده در این زمان ده روز اقدام به تنظیم سند رسمی به نام خریدار نکند، خریدار باید تشکیل پرونده اجرایی علیه وی دهد و در پرونده در صورت عدم حضور محکوم علیه، نماینده دادگاه به جای فروشنده، سند رسمی را به نام خریدار امضاء می کند.
مقدمات الزام به تنظیم سند رسمی
برای انتقال ملک گاهی اخذ گواهی های لازم از مراجع مربوطه مورد نیاز است. چنانچه مالک حاضر به انجام تعهد الزام به تنظیم سند رسمی نشود و مقدمات آن را نیز از جمله اخذ پایان کار یا صورتمجلس تفکیکی اقدام نکرده باشد طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به تنهایی کفایت نمیکند. خواهان دعوای باید الزام مالک به انجام مقدمات تنظیم سند رسمی را نیز بخواهد.
داوری در الزام به تنظیم سند رسمی
چنانچه در قراردادی که بین خریدار و فروشنده نوشته میشود حل اختلافات ناشی از آن را از طریق داوری پیش بینی کرده باشند. خریدار جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نمی‌تواند به دادگاه مراجعه کنند بلکه باید داور در این خصوص رای صادر نماید. چنانچه دادخواست خود را به دادگاه مطرح نماید دادخواست وی به دلیل پیش بینی شرط داوری در قرارداد رد میشود.
الزام به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی
یکی دیگر از تعهداتی که در مبایعه نامه برای فروشنده در نظر گرفته میشود تحویل ملک است. فروشنده تعهد میکند که در تاریخ معینی ملک را به خریدار تحویل دهد. اگر به این تعهد خود عمل نکند، خریدار باید دعوای الزام به تحویل مبیع را نیز علیه وی مطرح کند. وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در این زمینه می گوید اگر موعد تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی نیز فرا رسیده باشد خریدار میتواند دعوای الزام به تحویل ملک را با تنظیم سند رسمی توامان بخواهد.
عدم تعیین دفترخانه و تاریخ تنظیم سند رسمی
در صورت عدم تعیین دفترخانه و تاریخ تنظیم سند رسمی در مبایعه نامه، خریدار ابتدا باید تاریخ حضور و شماره دفترخانه را مشخص کند. سپس طی اظهار نامه رسمی از فروشنده درخواست کند که در آن تاریخ در دفترخانه حضور یابد. چنانچه فروشنده در دفتر خانه حاضر نشود میتواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.
مطالبه خسارت به دلیل تاخیر در تنظیم سند رسمی
بله، میتوان در قرارداد منعقده، خسارت تاخیر در انجام تعهد پیش بینی کرد. بدین صورت که چنانچه فروشنده در موعد مقرر حاضر نشود باید خسارت پرداخت نماید. این خسارت ممکن است بصورت روزانه تعیین شود. مثلاً به ازای هر روز تاخیر صد هزار تومان خسارت باید پرداخت نماید. این خسارت را وجه التزام قراردادی میگویند.
چند نکته در مورد مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد
از دیدگاه وکیل الزام به تنظیم سند رسمی اولاً خریدار میبایست در همان تاریخی که در قرارداد معین شده، خود دفترخانه ای تعیین شده حضور یابد. ثانیاً گواهی از دفترخانه با نام گواهی حضور، دریافت نماید.
این گواهی به معنای این است که وی در موعد مقرر در دفترخانه حاضر شده است. همچنین الباقی ثمن را به همراه داشته است. بنابراین برای اخذ این گواهی، خریدار باید الباقی ثمن معامله را به همراه داشته باشد. برای این کار باید چک تضمینی یا چک بانکی تهیه نماید. با این کار نشان میدهد که کاملا آماده انجام تعهدات خود بوده است. در نتیجه نشان دهنده این است که صرفاً فروشنده به تعهد خود عمل نکرده است. خریدار میتواند با ارائه مدارک خود به دادگاه علیه فروشنده طرح دعوا نماید. عنوان این دعوا مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد خواهد بود.
اگر در این زمینه نیاز به مشاوره دارید میتوانید با وکیل الزام به تنظیم سند رسمی گروه حقوقی دادهومان نمایید.
هزینه دادرسی دعوی الزام به سند رسمی چقدر است ؟
هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی بر اساس قیمت منطقه ای ملک محاسبه می شود.
الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن بانک است
در این دعوا باید بانک مرتهن نیز طرف دعوا واقع شود. در صورتی که بانک به این انتقال رضایت دهد دعوای توسط دادگاه پذیرفته میشود. اگر بانک رضایت ندهد دعوا رد میشود.
